高端写字楼物业管理的一些注意事项

我国居住小区一般规模较大，一个居住区分期建设的情况非常普遍，有自己独立的区域，物业类型多，因此物业管理区域划分的纠纷频繁发生。物业管理区域的划分直接影响到小区业主享有的权利范围和小区的实际治理。如何正确理解划分依据和标准，对物业服务企业和业主都具有重要意义。这些同样适用于高端写字楼物业管理。

考察各地有关物业管理的相关规定，不难发现，目前全国各地基本上都规定由房地产行政主管部门负责物业管理区域的划分或审批。一般流程是建设单位在出售房屋前向当地房地产行政主管部门申请物业管理区域划分，主管部门在规定时间内进行划分或审批。这些同样适用于高端写字楼物业管理。

关于高端写字楼物业管理区域的划分标准，基于《物业管理条例》中提到的“共用设施设备、建筑规模、小区建设”等因素，各地进一步细化和补充了划分时需要考虑的事项，一般要求主管部门从方便管理服务、方便业主生活的角度进行划分。在确定物业管理区域时，应综合考虑小区的建设情况、建筑规模、共用设施设备的管理和维护、小区布局等因素。配套共用设施设备的使用、管理和维护不能分离的，即使可以成为独立封闭的区域，也不应当划分为多个物业管理区域。了解到小区的高层区和别墅区没有单独配备物业管理用房，从实际管理和方便业主的角度出发，不宜将其划分为两个物业管理区域。同时小区的容积率、绿化率、车位率等规划指标都是按照一个小区整体来匹配的。如果人为分开，部分业主将无法按原计划享受小区配套的公共设施设备，这是不公平的。从划分标准来看，物业管理区域的确定在现实中是一个复杂的问题，涉及到社区配套指标、公共设施设备是否可以单独管理维护等专业问题的判断，也应该由具备专业知识和技能的行政部门来确定，而不是由法院主观判断。